日出公園^L^

遏樓市再出招　政策疏漏乏效果

(東方產評)還不過是六月上旬的事，財政司司長曾俊華出席立法會匯報本港經濟狀況時，表示預算案公布增加樓宇供應、調高豪宅印花稅及提升市場透明度等措施，五月成交比四月少一成，反映措施開始生效。豈料這短暫降溫過後，各區二手樓價全線回升，使得回看一年的走勢，樓價絕塵而去，市民收入增長望塵莫及，形同掌摑港府的盲目判斷，成為現時再出招遏樓價的背景。

事情反映政府不但誤判增加賣地，以及祭出「九招十二式」的功力，而且對於既有的隱憂視而不見。香港今年首季經濟錄得百分之八點二強勁增長的同時，月入四千元以下的窮戶按年由十七萬七千戶，急增至逾十九萬戶，釋放了貧富懸殊加劇的訊號。曾俊華其時還死撐，只是統計問題。失業攀高、貧富懸殊加上青年入職貧窮，市民收入豈可看好，成為樓價虛高的根源。

到本月初，銀行界透露了樓價與家庭收入走勢背馳的事實，雖然謹慎地宣稱「小量脫節」，但背馳走勢已與九七年樓市泡沫爆破前相若。政府自身統計亦揭示，即使在按揭利率極低的情況下，市民的置業購買力在第二季僅約百分之四十一點五，低於八九年至○八年的平均百分之五十二點六。政府還能以統計問題，來避過面對現實嗎？

今次出招除宣布供地計劃及打壓新盤「摸售」，欲左右樓價預期，還由金管局推出三招收緊樓按助拳。然而，所增供應地細供應少，提供的中小單位有限，招數的目標還是對準了豪宅，豪宅漲風確是樓價瘋狂的始作俑者，亦是最具風險所在。其實，樓價飆漲已廣為擴散，新盤舊樓、中小型住宅無一不谷起。而對市民影響最大的，正是二手或中小型樓，因此刻下繼續出招打壓豪宅，即使有必要，對應市民解決置業難亦如同「遠水救近火」，並無積極效果。

欲待打壓效果擴散到細價物業，恐怕須迫使炒家落荒而逃，才能兌現政策效果。政府招數打壓「摸售」，也只在新盤落墨，雖然口說不會對投機坐視不理，但實際毫無效果。因為樓市持續的升勢，炒家已賺了好幾轉大錢，實力坐大後要逼其就範談何容易。加上政府出招見步行步「擠牙膏」，炒家有時間、有空間見招拆招，與政策鬥到無回旋餘地為止。

雙方拚鬥，且不說政府招數不過硬、欠實效，宏觀條件已體現對遏樓市不利：一是長期低利率。美國至快明年才諗加息，港美息差又使香港不必即時跟隨，銀行「水浸」鬆貸動機強烈，金管局盯不緊，樓按隨時有鬆無緊；二是通脹欲升溫。美國量化寬鬆、中國通脹攀高，成為本港通脹的強烈預期，勢必強化買樓意欲，只怕市民欲購無財力，倒是港外熱錢頻頻湧至，把打壓樓價的政策效應沖掉。

一方面樓價漲勢既成，慣性使然即使樓價有所放緩，仍不至於跌入下降軌；另一方面政策疏漏頗多，縱使長遠有影響力，亦未解眼前短期憂患。實際上，宏觀條件勢頭不就，三幾年後供應上來了，只怕到時利率也上來了，根據金管局壓力測試要求，利率漲二厘供樓負擔比率不可逾六成設定「警戒線」，一旦利率加多過兩厘風險不低。換言之，今之政策招數長線是否能看好，還不無疑問！
(2010-08-14)

康城黃

將軍澳領都 短炒客變陣放長
7月 31日 星期六

平均呎價：4,700元 放盤量：逾400伙
日出康城(新聞 - 網站 - 圖片)第2期領都，早於今年1月獲發入伙紙，睇好後市之買家自5月開始入貨，預料第3季收樓，造就該盤連月來價量齊升；7月暫錄31宗買賣，平均呎價4,700元，並出現逾1成短炒者轉上會，改作長投資。
逾10%轉上會
美聯物業(新聞 - 網站 - 圖片)高級營業經理?#92;志指出，「逾10%短炒者轉上會，改作長投資，例如面積961方呎的5座低層LC室，叫價445萬元放盤，每方呎價4,631元，同時以每月12,000元放租，呎租12.5元，以買入價393萬元計算，料租金回報約3.7厘。屋苑最新放盤量逾400伙，最低消費約420萬元。」
中原地產(新聞 - 網站 - 圖片)分行經理朱錫銘舉例，「來自港島的投資者早前斥資444萬元，一手買入領都3座極高層RD室，面積965方呎，外望山景，原想平手套現離場，故照價放盤，但眼見入伙前市況不俗，乘機反價至454萬元，呎價4,705元，也獲一區外換樓客承接，轉手帳面賺10萬元。其實不少業主現反價2%至5%，即使未能賣出，都等入伙後加價。」
他又提及，看好入伙後市況的買家正增持物業，如一投資者沽出區內2房單位後，轉買領都第1座高層LD室，面積1,300方呎，成交價638萬元，呎價4,908元，又以598.8萬元購入同座高層RD室，面積1,298方呎，呎價4,613元，分別用作自住及投資。
未入伙已28宗租賃
租賃方面，領都本月未入伙已有28宗成交，租金參考系內第1期首都，平均呎租12元，租客不乏來自首都及港島東區；市場現約有100個放租盤，月租由10,000元起。
樓齡1年的首都被領都搶去客源，令7月僅錄5宗買賣，平均呎價4,600元，有少量業主自動減價5%至7%，如連租約的第2座高層LD室，面積約945方呎，減至415萬元成交，呎價約4,392元，買家打算今年約滿後遷入自住。

領都業主

聽 AGENT 話有好多睇樓客今個星期入LP...

肥龜先生

聽 AGENT 話有好多睇樓客今個星期入LP...
領都業主 發表於 2010-8-15 13:12

True

日出公園^L^

「近因效應」影響買樓行為 文章日期：2010年8月11日

金融海嘯過後，香港樓價自低位大幅回升，令到不少人都認為政府應加以干預，令市民大眾可以容易一點買樓，但當樓價真的因政府出手而下跌，結果又會如何﹖或許，香港大學房地產與建設系副教授李寧衍在《明報》論壇版發表的一篇文章，可帶來一點啟示。

李教授引用行為經濟學有關「近因效應」（recency effect）對消費者的影響作說明，指出最新近獲得的資訊比早前獲得的資訊對消費者做決定的影響更大。筆者認為，將「近因效應」加以應用，便可解釋為何當樓市不斷有新的利好消息出現，市民便容易以為樓市會只升不跌，忘記了以往的「教訓」，容易產生入市衝動。

但另一方面，就算接收到正確資訊，消費者想見到的情況和他們真正會付諸行動的情況亦可能很不同，這種矛盾在樓價的表現最明顯。當樓價高企時，很多人都要求政府「做點事」，把樓價下調到可以令他們「入市」的水平，但樓價下調的日子是否真的可以吸引很多買家入市？

李教授讓我們回看香港樓市的歷史，在91年到92年第3季，樓價和成交量都上升，92年第3季後，樓價下跌，成交量也縮減。93年第2季到94年第3季，樓價和成交量都回升。歷史隨之發展，96年頭到97年底的升市和之後的跌市都是這個模式，亦即是說，亦即是說，一般買家只在樓價上升時才有意欲買樓，在看到樓價下跌時，即使可以負擔也寧可等到樓價有上升趨勢才入市。

假如香港政府以內地的行政手段打壓樓價，是否真的可以令更多人買樓？我們現在經常都會掛在口邊的說話是，「假如我在SARS期間買樓便好了」，但假如不幸再有類似事件令樓價「插水」，是否會有很多人出來買樓？答案在2008年中的金融海嘯已看到。現實是，我們都想在買了樓後看到樓價上升。

所以李教授認為，政府在打算整頓市場資訊流通問題時，不應把樓價上升看成負面的情況。要管理的是發展商發放資訊的方法和手段，而不應只單從發放資訊的數量眼。

撰文:陸振球 (明報地產版主管)

日出公園^L^

資料來源: 中原地產網

成交日期:2010/08/16
領都2座中層RC  963呎 租10500  $11.00
領都2座高層LD  952呎 租11500  $12.00
首都3座中層RB  684呎 租 9500  $14.00
首都1座低層LB  903呎 租12000  $13.00

成交日期: 2010/08/15
領都3座中層RD  970呎 租10800  $11.00
領都5座高層RA  959呎 租11000  $11.00
首都1座中層RA  958呎 租12000  $13.00
領都1座高層RC  965呎 租10000  $10.00
領都5座低層LC  961呎 租10000  $10.00

康城黃

領都二座高層
登記日期  2010-08-17
地址      將軍澳 日出康城 第02期 領都 第02座 左翼
層數      59
單位      LB
實用面積  822
成交(百萬) 6.180
呎價      @7,518
建築呎價約@5,680

Hellomoto

領都二座高層
登記日期  2010-08-17
地址      將軍澳 日出康城 第02期 領都 第02座 左翼
層數      59
單位      LB
實用面積  822
成交(百萬) 6.180
呎價      @7,518
建築呎價約@5,680  ...
康城黃 發表於 2010-8-18 12:09

2座LB 建築呎數係 1080尺, 建築呎價係$5,722 psf, 吾係$5,680.

一手買入價係$5.87m, 建築呎價$5,435 psf.

http://proptx.midland.com.hk/unit/index.jsp?bldg_id=B000067623

康城黃

2座LB 建築呎數係 1080尺, 建築呎價係$5,722 psf, 吾係$5,680.

一手買入價係$5.87m, 建築呎價$5,435 psf.

http://proptx.midland.com.hk/unit/index.jsp?bldg_id=B000067623
Hellomoto 發表於 2010-8-18 13:26

謝謝更正, 我係攞田土廳的資料, 因手頭冇建築呎數資料, 大約折左個建築呎價!

日出公園^L^

資料來源: 中原地產網

成交日期:2010/08/17
首都2座中層RA 962呎 租13000  $14.00